Аренда недвижимости с правом выкупа

​

   

   В данной статье мы поговорим о том, что такое аренда недвижимости с правом выкупа. Узнаем, какие у нее плюсы и минусы по сравнению с ипотекой. Рассмотрим условия при составлении договора, изучим преимущества и недостатки как для продавцов, так и для покупателей. Повествование от первого лица. 

   Что такое аренда с правом выкупа.

   Доброго времени дня всем читателям! Многие из нас ищут или изучают различные варианты приобретения собственного жилья, и сегодня мы рассмотрим очень интересный, но пока еще не так часто встречающийся тип его покупки. В нашей статье мы поговорим о такой интересной теме, как аренда квартиры с выкупом.  Все мы хотим все и сразу, но, естественно, покупка жилья за наличный расчет – вариант далеко не для всех, потому как скопить такую большую сумму бывает весьма затруднительно. Существует так же вариант с ипотекой, но все мы знаем, что это огромные переплаты и скрытые проценты, плюс вы не можете жить в своей квартире до того, как внесете первый взнос.  

   В современном правовом поле существует еще один интересный вид сделки, направленный на покупку недвижимости. Этот тип сделок подразумевает проживание на жилплощади до момента ее покупки. Аренда, например, является хорошим вариантом для проживания, но каждый месяц вы будете тратить немалые деньги – а недвижимость в итоге вашей все равно не станет. Аренда же с правом последующего выкупа – совсем иное. Такие сделки не очень популярны, потому как обычно недвижимость – это актив, который должен приносить регулярный доход. Спрос на съем существует постоянно, поэтому хозяева не спешат продавать свои кровные квартиры.

   Аренда с правом выкупа по сравнению с ипотекой.

   Так вот, хоть такие сделки и заключаются редко, но они не исключаются. Непопулярность их обусловлена так же и тем, что потенциальные продавцы и покупатели о таких сделках попросту не слышали и не знают. В России обычаи заключения данных сделок не распространены, и правила подобного делового оборота малоизвестны у нас. 

Плюсы и минусы таких сделок очевидны.

   Среди плюсов:  

1. Возможность указать не только фиксированную сумму выплат, но и сумму с учетом повышения или понижения цен на недвижимость.

2. Возможность отменить сделку и выплатить затраченные покупателем деньги обратно.

3. Гибкие условия договора.  

Среди минусов:  

1. Непопулярность таких сделок.  

2. Относительная неустойчивость цен на недвижимость.  

   Особенности составления договоров.

   Если все-таки вы решили создать такую сделку, будь вы хоть продавцом, хоть покупателем, – вам понадобится знать особенности составления договора. Для аренды с последующим выкупом вам понадобится договор, который включает в себя различные условия – как из договоров аренды, так и из договоров купли-продажи. Очень важно составить все грамотно и максимально подробно, чтобы избежать любого недопонимания – как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Обычно в такой договор включаются полная информация о сторонах договора, информация о недвижимости и сумма выкупа. Кроме того, важным условием подобных договоров считается пункт о передаче прав собственности и перерегистрации объекта недвижимости после окончания срока аренды и выплаты ее полной стоимости.

  Для деталей необходимо изучить статьи 554–555 Гражданского кодекса РФ.  

   Наиболее частая проблема в составлении договоров и условий – конечная стоимость недвижимости. Все мы знаем о том, как быстро рыночная ситуация может измениться, поэтому необходимо хорошо прописать в договоре, как именно будет оцениваться стоимость объекта договора. Это можно сделать несколькими путями:  

1. Внести в договор пункт о формуле и порядке расчетов за недвижимость – это наиболее практичный и справедливый вариант.  

2. Внести в договор пункт о пересчете цены недвижимости с учетом инфляции/дефляции – также неплохой вариант.  

3. Указать в договоре конечную стоимость недвижимости без возможности ее изменения, чтобы любая рыночная ситуация не смогла повлиять на сделку – в таких случаях чаще всего выигрывает в деньгах покупатель.  

4. Ну, и финальный вариант – ежемесячная выплата в иностранной валюте (доллары или евро).  

   Если спорная ситуация все же возникла или вы хотите более подробно узнать, что делать в таких случаях, вам нужно прочесть постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды”.

   Преимущества и недостатки для продавцов и покупателей.

   В любом случае, прежде чем соглашаться на такие сделки, вы обязаны наиболее тщательным образом изучить все их условия, плюсы и минусы, а так же учесть любые риски. В заключение давайте узнаем все плюсы и минусы данной сделки для продавцов и покупателей.  

   Плюсы для продавцов:  

1. Возможность сократить издержки при продаже квартиры иным способом, избегая третьих лиц.  

2. Возможность превысить доход от продажи недвижимости, ведь при аренде с правом выкупа продавец ежемесячно получает денежные средства с учетом всех необходимых коммунальных платежей и прочих расходов на недвижимость.  

3. Недвижимость не простаивает и приносит доход.  

   Минусы для продавцов:  

1. Непопулярность таких сделок и их редкость.  

2. Сложность в оформлении.

    Плюсы для покупателя:  

1. Возможность сразу же вселиться в жилье.  

2. Возможность приобрести жилье выгоднее, чем иными способами (при наличии стабильного дохода).  

3. Возможность на договорных условиях получить более гибкие условия у продавца, чем при других способах покупки недвижимости (рассрочки без процентов, скидки за более быструю выплату и прочее).

4. Независимость от третьих лиц (любые организации, предоставляющие кредит).  

   Минусы для покупателя:  

1. Так же, как и для продавцов – такую сделку нелегко найти и юридически правильно оформить.  

2. При любых проблемах с финансами все накопления, переданные в уплату квартиры, будут учтены как плата за аренду. Самих покупателей в этом случае выселят.  

3. Скорее всего, потребуется опытный юрист при составлении сделки.  

Заключение.

   На этом наша статья подходит к концу, от себя хотелось бы добавить, что если вы хотите применить такой тип сделки, то вам необходимо (неважно, продавец вы или покупатель) обратиться к хорошему юристу, чтобы учесть все нюансы и отыскать любые подводные камни.